эффективные решения для вашего бизнеса  
Дон Изолятор моб: +7 988 540 32 29
тел: (863) 219-12-79
факс: (863) 219-12-79
e-mail: [email protected]
гарантированная защита и надежность
Продукция Контакты Информация
Информация

Что такое перепланировка


Перепланировка — простым языком о сложном

 Перепланировка – это изменение помещения, при котором производится перенос инженерных сетей, оборудования (электрики, санитарно-технического), в связи с которыми требуется внесение изменений в техническую документацию на объект недвижимости.

Понятие перепланировки

Понятие перепланировка изложено в Жилищном кодексе РФ в ст. 25:

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Под перепланировкой действующее законодательство понимает изменение объекта недвижимости, которое повлекло изменение его конфигурации. Подобное изменение также должно быть отражено в технической и кадастровой информации об объекте.

Все сведения об объектах недвижимого имущества в Российской Федерации подлежать обязательному внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН – с 01.01.2017 года).

Приобретая любой объект недвижимого имущества – помещение или здание, собственник получает определенный индивидуализированный предмет, сведения о котором в момент его появления (учета как ранее учтенного объекта до 2013 года) были внесены в Государственный кадастр недвижимости, и в случае его изменений они также подлежат внесению в реестр недвижимости. Несоблюдение этих требований закона влечет невозможность полноценно распоряжаться своей собственностью, а в некоторых случаях – понести ответственность по законодательству РФ об административных правонарушениях.

Что касается самого законодательного регулирования вопросов перепланировки и переустройства помещений, то однозначных формулировок нет. Как мы уже писали выше, эти понятия содержатся в Жилищном кодексе РФ, однако при применении их к нежилым помещениям возникают вопросы.

К примеру, Письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 N Д23и-1578 (Письмо 1578) «О государственном кадастровом учете изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции» устанавливает норму, согласно которой понятие «перепланировка» и «переустройства» не относятся к нежилым помещениям и зданиям. К таким объектам применимы иные формулировки: «реконструкция» и «капитальный ремонт» и они зафиксированы в Градостроительном кодексе РФ (ст. 1).

Однако, другие нормативные акты регионального уровня, к примеру – Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП (ред. от 22.03.2016 — здесь) «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (ред. от 02.08.2016 — здесь) «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах», Указание Москомархитектуры от 15.10.1998 N 37 (здесь) «Об утверждении Методики проведения обследований зданий и сооружений при их реконструкции и перепланировке» также закрепляют «перепланировку» и «переустройство» в отношении нежилых объектов недвижимости.

Также в разрез с указаниями Минэкономразвития проходит и кадастровый учет – Федеральная кадастровая палата руководствуется довольно старыми нормативными актами (Постановлениями Правительства РФ и др.), и требует предоставления документов, предусмотренных жилищным кодексом для квартир, но не для коммерческой недвижимости.

Вдобавок ко всему с 01.01.2017 года вступил в силу ФЗ №218 (здесь) «О государственной регистрации прав на недвижимость», который вводит абсолютно новый порядок кадастрового учета и регистрации прав на объекты, в том числе после проведенных изменений – перепланировок и переустройств, реконструкции и капитального ремонта.

Согласование перепланировок

Для того, чтобы произвести работы по перепланировке помещения или здания в Москве, требуется в первую очередь проект. В Москве для законодательного регулирования вопросов подготовки проектной документации действует Распоряжение Москомархитектуры от 17.07.2008 N 133 «О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений» (здесь). Оно утверждает основные составляющие проекта перепланировки. К ним относятся:

  1. Пояснительная записка.
  2. Исходные технические материалы (кадастровый паспорт на объект до перепланировки или технический паспорт, изготовленный до 01.01.2013 года).
  3. Изготовленный план этажа объекта недвижимости в масштабе М 1:100 (М 1:150), на котором следует отразить: снос перегородок, предполагаемые строительные конструкции, возможные проемы в стенах, порядок размещения оборудования инженерных сетей и коммуникаций.
  4. Предполагаемое размещение и перспективы работы инженерных сетей и оборудования.
  5. При необходимости в проекте отражают узлы, детали, проектные решения (детализировано).
  6. В отдельных случаях – рабочие чертежи.
  7. Заключение от уполномоченной организации о текущем состоянии объекта и возможности проведения запланированных строительных работ.

Техническое заключение о соответствии предполагаемых работ по перепланировке может быть выдано только уполномоченной организацией. Согласно названному Распоряжению ими являются:

  • Организация, которая разрабатывала проект строительства основного объекта недвижимости, в котором находится изменяемое помещение;
  • Если автор проекта здания не известен – институт МосжилНИИпроект;
  • Проектной организацией, которая имеет полномочия на осуществление проектной деятельности. Заключение от такой организации имеет юридическую силу в случае, если оно согласовано с первыми двумя лицами или «Московской государственной экспертизой».

Другим НПА на уровне г. Москвы, а именно п. 2.2. ст. 2 Постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП (ред. от 22.03.2016 здесь) «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», установлено отличное правило – там сказано, что Техническое заключение для производства работ по перепланировке заинтересованное лицо вправе привлечь любую проектную организацию, которая уполномочена на подготовку проектной документации на объекты застройки, оговорки о том, что такое заключение нужно согласовывать – нет. Это установлено для помещений в многоквартирных домах.

На практике, органы Росреестра требуют в подтверждение законности перепланировки Техническое заключение, которое должен составить Технический заказчик или Застройщик объекта недвижимости:

https://smway.ru/wp-content/uploads/2017/02/Prisotanovka-pereplanirovka.pdf

Оформление перепланировки

Оформление перепланировки или ее согласование – это обязательный порядок, при котором происходит официальная регистрация и учет изменений объекта недвижимости, которые с ним производились в результате строительных работ. Согласно законодательству Российской Федерации и г. Москвы, перепланировку зданий и помещений производить следует только после получения Технического заключения и подготовки проекта перепланировки.

На практике этот порядок действий собственники объектов недвижимости не соблюдают – сначала они проводят строительные работы на объекте в зависимости от потребностей, а затем – задумываются об узаконивании перепланировки. 

Почему так происходит?

«Узаконить перепланировку» – такое понятие существовало долгое время и до сих пор многие собственники недвижимости называют эту процедуру именно так, хотя с принятием нового порядка кадастрового учета с 01.01.2013 года и передачи полномочий по учету объектов недвижимости от БТИ органам Росреестра, оно потеряло свою актуальность. Узаконивание перепланировки включает в себя сейчас всего две процедуры: постановку на кадастровый учет и регистрацию в ЕГРН изменений объекта.

Перепланировка в Москве, как и во многих других регионах России до 2013 года, сводилась к одной процедуре – обращению в БТИ для получения от этой организации «одобрения» проведенных работ и внесению изменений об объекте недвижимости в технический учет (кадастровый учет). Зачастую органы БТИ «своеобразно» подходили к вопросам узаконивания перепланировок и переустройств.

Если кто-либо из Вас занимался этим вопросом до 1 января 2013 года, поймет о чем речь: систематизированной и единой базы объектов кадастрового учета по всей территории Российской Федерации не было, все сведения о недвижимости хранились в районных отделах БТИ,  для получения любой информации – технического или кадастрового паспорта, требовалось оплатить стоимость услуг БТИ и ждать столько времени, сколько орган инвентаризации определял на свое усмотрение.

Очередь в БТИ

Что касается выполнения самих работ по учету объектов недвижимости и кадастрового учета, то имея монополистические возможности в этой сфере, органы БТИ зачастую пренебрегали правами и интересами заказчиков – наши клиенты описывали ситуации, когда органы БТИ в течение нескольких лет не могли осуществить положенные по договору действия с объектом недвижимости, но жаловаться на это было некому, т.к. альтернативы на тот момент закон не предусматривал.

С 1 января 2013 года со вступлением в законную силу ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» подготовка технического плана для узаконивания перепланировки помещения или здания возложена на кадастровых инженеров. Они могут быть трудоустроены в любой организации, в том числе коммерческой. ООО «Смарт Вэй» имеет в штате кадастровых инженеров, аттестованных Росреестром и состоящих в СРО кадастровых инженеров.

БТИ к перепланировке помещений и зданий в настоящее время имеет отношение, но только по желанию собственника объекта недвижимости. Для получения положительного результата согласования перепланировки объекта Вы можете обратиться и в коммерческую организацию, главное – чтобы в ее штате состояли кадастровые инженеры.

Выбор за Вами, однако имея обширный опыт работы в сфере кадастрового учета и технической инвентаризации, мы пришли к выводу, что для собственников недвижимости всегда выгоднее обратиться не к БТИ. Почему? Здесь несколько причин: стоимость услуг БТИ зачастую дороже, сроки выполнения работ в органах БТИ практически всегда больше, чем у коммерческих организаций, если Вам надо быстрее – это обойдется в разы дороже, корректировать договор БТИ не возможно – его форма не подлежит изменению, при заказе работ в БТИ всегда требуется предоплата 100% вне зависимости от результата, а он может быть не в Вашу пользу (к примеру Росреестр выявит нарушения при подготовке специалистами БТИ технического плана  — деньги Вам не возвращаются). Конечно, не все организации одинаковы, это относится и к БТИ, но думаем, описанные минусы работы с ними Вам знакомы.

Незаконная перепланировка

Незаконной перепланировкой стоит считать изменения объекта недвижимости, которые не отражены в Едином государственном реестре недвижимости (ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»). В каких случаях незаконная перепланировка может стать проблемой для собственника объекта недвижимости? Их множество. Основные касаются осуществления регистрационных действий с недвижимостью. Конечно, последствия перепланировки квартиры гораздо хуже, чем в случаях с нежилой недвижимостью, но проводить самовольную перепланировку без надлежащего оформления технической документации не следует.

Красные линии от БТИ — головная боль каждого собственника недвижимости

Для того, чтобы узнать, какая информация внесена в ЕГРН по Вашему объекту, необходимо получить выписку из ЕГРН с необходимым составом сведений. После совмещения двух реестров недвижимости с 1 января 2017 года – Реестра прав и Кадастра недвижимости, вся информация о недвижимости была актуализирована. И в выписке ЕГРН, к примеру, будет отражена та конфигурация и техническое состояние объекта, которые были внесены туда в результате учета ранее учтенных объектов (до 2013 года), либо сведения кадастрового учета уже по правилам ФЗ №221.

Читайте также:  Техническое заключение о состоянии несущих конструкций

Если эти данные отличны от того, что Вы имеете по факту, следует провести оформление перепланировки. Но могут быть также и другие варианты – техническая ошибка при постановке на учет объекта или переносу сведений из органов БТИ в Кадастр недвижимости.

Ввиду того, что с 1 января 2017 года вступил в силу ФЗ №218 и два реестра свели в одну информационную систему – ЕГРН, у собственника возник вопрос – какая теперь информация о площади недвижимости у него станет актуальной? Исходя из нормативного определения разделов ЕГРН площадь объекта недвижимости – это кадастровая информация. Но она также относилась и к сведениям ЕГРП. Специалисты компании «Смарт Вэй» проанализировав действующее законодательство и практику работы с Росреестром предположили, что в ЕГРН будет включена информация, которая зафиксирована последней.

То есть, если объект недвижимости был изменен или поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный по 221 ФЗ, и это событие произошло после регистрации прав на него (к примеру – покупки по договору купли-продажи), то данные перенесут из кадастра. Если изменение права собственности зафиксировано позже, чем сведения внесли в кадастр, сведения в ЕГРН перенесут из ЕГРП. Первые данные, полученные в 2017 году из ЕГРН подтверждают наше предположение. Однако, прошло слишком мало времени, чтобы делать окончательные выводы по этому вопросу.

Перепланировка нежилых помещений

Перепланировка нежилых объектов недвижимости имеет свои характерные исключительные черты и свойственный порядок согласования строительных работ и получения разрешительных документов. Осуществить перепланировку помещения, у которого назначение не связано с проживанием людей, гораздо проще, чем изменить квартиру. Для этого не требуется получать согласия собственников квартир, получать одобрение от управляющей компании, подавать документы на рассмотрение МВК.

Перед проведением работ по перепланировке помещения следует подготовить проект перепланировки, произвести работы строго в соответствии с проектными решениями, предоставить техническую документацию  и полный комплект документов в органы Росреестра для внесения изменений об объекте в ЕГРН.

Вопрос согласования перепланировки нежилых помещений сложнее, когда оно находится в жилом многоквартирном доме, однако и такой вариант квалифицированные специалисты компании «Смарт Вэй» могут зарегистрировать в установленном законом порядке и получить все необходимые согласования.

МВК при перепланировки

Межведомственные комиссии создаются при администрации муниципального образования с целью рассмотрения вопроса согласования перепланировки объектов недвижимости – квартир. В нее включаются специалисты различных отделов администрации, которые каким-либо образом относятся к сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Комиссия рассматривает представленные заявителем документы в определенный срок – от одного месяца и решает, выдавать акт перепланировки или нет.

Работа МВК регламентируется нормативными актами местного уровня. Напомним, что направление документов по перепланировке в МВК происходит только для жилых объектов недвижимости. Для коммерческих и нежилых помещений такой порядок не применяется.

Хотя, в нашей практике был случай – в 2013 году. Этот год был переходным от технического учета объектов к кадастровому учету. Наш клиент, крупная гостиница, обратилась к нам за подготовкой технического паспорта после перепланировки. С 1 января 2013 года технические паспорта для кадастрового учета не применялись, однако требование клиента было основано на его глубоком убеждении о необходимости подготовки этого документа.

Мы его сделали, после проведения обмеров здания, передали заказчику. После чего, технический паспорт сотрудники этой организации и необходимые документы отправили в МВК по месту нахождения объекта. МВК им согласовало перепланировку здания, и они на основании акта поставили на учет изменения объекта недвижимости. Все это выглядело крайне странно, однако – действия собственника здания в результате принесли ожидаемый итог.

По прошествии времени можно сказать, что весь этот процесс был следствием отсутствия практики на тот момент у каждого участника согласовательного процесса. Сейчас это выглядит странным, а раньше, до 2013 года, такой ужас ожидал каждого, кто собирался узаконить перепланировку любого объекта недвижимости.

Стоимость перепланировки

Стоимость оформления перепланировки объектов недвижимости формируется исходя из площади объекта недвижимости, его местоположения, статуса объекта, стадии перепланировки, на которой в компанию обращается заказчик.

Цена перепланировки всегда будет ниже, если собственник обращается к специалистам в момент, когда он решил ее производить. Изложив свои пожелания и доводы квалифицированному инженеру, заказчик получит исчерпывающую информацию о том, какие работы на объекте производить можно, а какие подпадают уже под другие, более сложные согласовательные процедуры – реконструкция, к примеру.

Всю информацию об объекте, его характеристиках, материалах, из которых он изготовлен, можно узнать из документов, полученных в Росреестре. После консультации необходимо заказать проект перепланировки объекта недвижимости.

Если же собственник объекта недвижимости уже произвел работы на объекте и обращается с целью узаконить проведенные работы, такие услуги обойдутся ему вероятно дороже. Зачастую, наши клиенты проводят на объектах такие изменения, которые при всем нашем желании нельзя назвать перепланировкой или капитальным ремонтом. Это чистая реконструкция.

Кадастровый инженер не вправе изготавливать технический план объекта недвижимости, несоответствующий фактическому состоянию этого объекта. За такие действия положена административная или даже уголовная ответственность. Рисковать своим аттестатом, а главное – репутацией компании мы не можем.

Организации для перепланировки

Структуру и содержание проекта перепланировки мы описывали выше. Что касается уполномоченных организаций, которые вправе осуществлять подготовку проекта перепланировки, то сейчас ими могут быть только компании, имеющие допуск к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства. Наличие такого допуска подтверждается Свидетельством, выданным саморегулируемой организацией – некоммерческим партнерством проектировщиков.

В свидетельство СРО обязательно должен быть включен допуск к работам – «3. РАБОТЫ ПО ПОДГОТОВКЕ КОНСТРУКТИВНЫХ РЕШЕНИЙ». Только такое условие позволяет компании разрабатывать проекты перепланировок и такие документы впоследствии проходят кадастровый учет изменений объекта недвижимости. Копия Свидетельства СРО обязательно прикладывается к проекту и без нее проект перепланировки не имеет юридической силы.

Образец СРО

С 1 июля 2017 года вступает в силу новая редакция Градостроительного кодекса РФ – 03.07.2016 года был принят Федеральный закон N 372-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно ему, с 1 июля 2017 года подготовку проектной документации по договорам подряда (если организация не является генеральным подрядчиком), вправе осуществлять юрлицо или индивидуальный предприниматель, не имеющий допуска к работам по проектированию и не состоящий в СРО проектировщиков. Ограничение – цена договора (работ по подготовке проекта) не более 3 000 000 рублей.

Новые требования к проектным организациям и членству их в СРО в настоящее время еще не вступили в силу и постоянно изменяются. Точного порядка и условий получения свидетельств СРО сейчас не установлено, а это означает, что пока не стоит руководствоваться «сырым» законом и действовать надо по текущей ситуации.

Как сделать перепланировку будет точно расписано в соответствующем проекте. Квалифицированные инженеры предусмотрят все нюансы производства строительных работ по перепланировки помещения. Особенно удачно для собственника будет обратиться в проектирующую организацию, которая также осуществляет кадастровый учет изменений объекта и имеет в штате не только инженеров-проектировщиков, но и кадастровых инженеров. Такими кадрами обладает ООО «Смарт Вэй».  Наличие этих специалистов обеспечивает нашим клиентам быстрое прохождение всех процедур согласования проектов перепланировки помещений и зданий.

Для регистрации перепланировки помимо проекта потребуется технический план объекта недвижимости, который подготавливают кадастровые инженеры. Требования к ним сейчас установлены ФЗ №221 и ФЗ №218. В том числе, эти специалисты должны быть аттестованы Росреестром, иметь аттестат кадастрового инженера, иметь членство в саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Проверить наличие аттестата и его законность можно на сайте Росреестра, членство инженера в СРО – на сайте соответствующего некоммерческого партнерства. Только при соблюдении всех этих требований, кадастровый инженер вправе осуществлять кадастровую деятельность. Членство в СРО для кадастровых инженеров сейчас является обязательным и, если оно отсутствует, технический план, изготовленный таким специалистом, недействителен и по нему вы получите приостановку, а в дальнейшем, и отказ.

Подробно требования к кадастровым инженерам изложены в ФЗ №221:

Статья 29. Кадастровый инженер

  • Кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
  • Обязательными условиями принятия физического лица в члены саморегулируемой организации кадастровых инженеров являются:
  1. наличие гражданства Российской Федерации;
  2. наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, перечень которых утверждается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, не вошедших в указанный перечень, и дополнительного профессионального образования по программе профессиональной переподготовки в области кадастровых отношений;
  3. наличие опыта работы в качестве помощника кадастрового инженера не менее двух лет, в течение которых он под руководством кадастрового инженера принимал участие в подготовке и выполнении кадастровых работ;
  4. сдача теоретического экзамена, подтверждающего наличие профессиональных знаний, необходимых для осуществления кадастровой деятельности;
  5. отсутствие наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности, предусмотренное Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, в соответствии с вступившим в законную силу решением суда;
  6. отсутствие непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления;
  7. наличие действующего договора обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера, отвечающего установленным статьей 29.2 настоящего Федерального закона требованиям

Куда обращаться для перепланировки помещения или здания – решает собственник. Главное, чтобы организация, которую он выберет являлась уполномоченной на подготовку проекта и имела опыт регистрации в органах государственной власти изменений сведений об объекте недвижимости.

Читайте также:  Согласование фасадов в Москомархитектуре

Перепланировка здания

Перепланировка здания является аналогичным по структуре и составу процессу – разработка проекта, получение заключения от технического заказчика, внесение сведений в ЕГРН. Отличается она тем, что обычно здание – объект масштабный и найти в проекте его перепланировки недостатки и несоответствия для органов кадастрового учета представляется задачей несложной. Тем более, что перепланировка здания имеет тонкие различия с реконструкцией, чем зачастую пользуются специалисты Росреестра.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса, реконструкция ОКС – это «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение ОКС, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций ОКС, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов». То есть при проведении реконструкции всегда задействованы несущие конструкции здания и она предполагает изменение конфигурации объекта.

Отлично понятие перепланировки, а точнее для нежилых зданий – капитального ремонта. Согласно п. 14.2. ст. 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт – это  «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов».

Только при отсутствии оснований признать проведенные строительные работы в отношении здания в качестве реконструкции, можно осуществить кадастровый учет его изменений в уполномоченных государственных органах.

Если же проведенные работы на объекте будут признаны реконструкцией, до для их согласования нужно получить сначала разрешение на реконструкцию здания, затем, после проведения работ, — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Весь этот процесс оформляется на основании проекта реконструкции и является очень сложным, дорогостоящим, долговременным для собственника.

Поэтому до проведения работ по изменению здания нужно проконсультироваться с квалифицированными специалистами и получить от них заключения по возможности проведения строительных работ, которые впоследствии не станут реконструкцией и смогут пройти упрощенный порядок регистрации в государственных органах.

Самовольная перепланировка

Самовольной перепланировкой объектов недвижимости можно назвать любые его изменения, связанные с внутренними не несущими стенами, а также – перенос инженерного и технологического оборудования в здании или помещении. Если на такие работы собственник или иное заинтересованное лицо не получало разрешительных документов, заключений технического заказчика, не вносил информацию в ЕГРН, значит перепланировка (капитальный ремонт) объекта был произведен незаконно.

Является ли перепланировкой изменения объекта недвижимости можно определить даже визуально – если фактическое состояние объекта отличается от того, что указано в Едином государственном реестре недвижимости. При наличии расхождений необходимо приводить в соответствие сведения ЕГРН. Это можно сделать только в порядке, который мы описывали выше.

Разрешение на перепланировку

У кого собственник нежилого объекта должен получить разрешения для проведения строительных работ по перепланировке? Ответ – ни у кого! Нет такой организации, государственной или частной, в которую необходимо обратиться, чтобы получить разрешение на перепланировку.

Для проведения изменения объекта недвижимости, которые не являются реконструкцией, собственник должен иметь желание и проектную документацию. Все – большего не требуется для законных действий по перепланировке. При подаче документов на регистрацию подготавливается также технический план и другие документы по закону, но никаких разрешений на перепланировку в этом перечне нет.

Ранее, до 1 января 2013 года, когда в нашей стране был не кадастровый, а технический учет объектов недвижимости, органы Технической инвентаризации зачастую «брали на себя полномочия» по выдаче разрешений на перепланировку, несмотря на то, что уже к тому времени действовали нормы и правила подготовки проектов перепланировки уполномоченными проектирующими организациями. Мы до сих пор сталкиваемся с техническими паспортами на объекты, в которых есть «красные линии», означающие, что перепланировка объекта была не согласована с БТИ. Но такие документы, да и сами «красные линии» к закону и действующим нормативам не имеют никакого отношения. Это просто очередной способ заработать деньги на незнании собственников недвижимости действующего закона о перепланировке.

Да и сами собственники, особенно старшего поколения, пытаются у нас заказать технические документы на недвижимость с «красными линиями»… Несмотря на наши уверения о том, что это незаконно, подробные консультации специалистов компании «Смарт Вэй» об этом не могут переубедить отдельных заказчиков в отсутствии необходимости и незаконности документов с «красными линиями».

красные линии при перепланировке

На этой фотографии изображена установка стены в коммерческом помещении. По текущим нормативам такие изменения объекта не являются реконструкцией, однако имеют характеристики перепланировки, даже если просто установить стеклянные перегородки.

Суд по перепланировке

Судебная практика по вопросам узаконивания и согласования перепланировок складывается неоднозначно. В основном на сторону собственников недвижимости суд встает в крупнейших регионах России – Москве и Санкт-Петербурге. Заявления от юрлиц и граждан поступают в судебные органы в связи с обжалованием незаконных действий (или бездействий) органов государственной власти, а именно – Росреестра.

В связи с тем, что завершающим согласовательным этапом при узаконивании перепланировки является кадастровый учет, заинтересованные лица зачастую получают приостановки от органов государственной регистрации, в которых указано, что для постановки на кадастровый учет измененного объекта следует получить разрешение на реконструкцию или иной документ, который к перепланировке отношения не имеет.

Компания «Смарт Вэй» сталкивалась с такими приостановками Росреестра, в которых, к примеру, было требование о предоставлении согласования с уполномоченными органами изменения фасадов здания, хотя их перепланировка не касалась никак.

По новому ФЗ №218 при подаче документов на государственный кадастровый учет и их несоответствии требованиям нормативных актов, орган регистрации должен выдать приостановку. Оснований для оформления отказа у Росреестра теперь нет, кроме – невыполнения заявителем в установленный срок требований, изложенных в приостановке.

Для более наглядного примера, рассмотрим несколько судебных дел по вопросам, связанным с вынесенными решениями органов Росреестра.

Дело № А41-84503/14

Рассмотрено в Арбитражном суде Московской области и Десятом арбитражном апелляционном суде.

Суть вопроса: юридическое лицо имело в собственности небольшое здание (магазин) площадью 105 кв.м. В январе 2011 года в здании случился пожар. Из-за этого собственник принял решение провести в нем перепланировку (капитальный ремонт).

При проведении строительных работ были возведении перегородки и снесены существовавшие конструкции внутри объекта.

Собственник решил провести согласование перепланировки через некоторое время – в 2014 году он обратился органы БТИ для подготовки технического паспорта объекта. Получил его – согласно обмерам площадь здания уменьшилась и составила 98 кв.м.

Для согласования перепланировки собственник здания обратился в проектирующую организацию, которая подготовила ему проект перепланировки. Они же провели экспертизу строительных конструкций объекта. Собственник получил техническое заключение и собрал комплект документов, который по его мнению, был необходим для узаконивания перепланировки здания: акт перепланировки, договор на земельный участок, свидетельство о праве на здание, проект перепланировки, технический паспорт на объект, договоры на электроснабжение и телефонные услуги.

С этим комплектом документов собственник обратился в Администрацию муниципального образования для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Администрация отказала ему в связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может быть выдано, если ранее собственник не получал разрешение на строительство (реконструкцию) объекта. (ч. 1 ст. 55).

Не согласившись с полученным отказом, собственник обратился в арбитражный суд. В первой инстанции, суд встал на сторону администрации и в требованиях собственника отказал. Апелляция также для заявителя на стала успешной.

Мы тоже считаем, что собственник здания совершил многочисленные ошибки, из-за чего он проиграл дело в суде и не смог узаконить перепланировку своего магазина.

Какие ошибки допустил собственник здания:
  1. Перед перепланировкой собственник здания не обратился в проектирующую организацию, а все работы выполнил по своему усмотрению, без учета правил и норм.
  2. После получения проекта перепланировки и производства строительных работ нужно обратиться в компанию, выполняющую кадастровые работы и изготовить технический план здания. Именно ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН! Технические паспорта, изготовленные после 1 января 2013 года НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫ! Они не могут быть основанием для согласования перепланировки! Собственник может заказать технический паспорт на объект, но этот документ может быть оформлен только по его желанию, требований закона о его наличии нет! Для совершения любых регистрационных действий с объектом недвижимости требуется Технический план!
  3. Перепланировка должна быть согласована с техническим заказчиком объекта недвижимости – организацией, которая строила этот объект.
  4. Комплект документов для согласования перепланировки подается орган Росреестра через Многофункциональный центр (Мои документы). Подавать документы в администрации районов, БТИ или иные органы не нужно!!!! Согласование перепланировки в МВК по закону требуется только для жилых помещений! К нежилой недвижимости это требование не относится!!!
  5. Получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после перепланировки не нужно!!! Этот документ получают после реконструкции или строительства объекта недвижимости!

Мы, кончено, понимаем, что сейчас собственникам объектов недвижимости, не имеющим специальных знаний в сфере кадастра и регистрации прав, сложно найти какую-либо информацию об этом самостоятельно. Из-за этого и возникают многочисленные ошибки, которые приводят к необратимым последствиям.

Но даже из описанной ситуации можно выйти – сейчас собственнику магазина надо все эти действия произвести последовательно так, как описано в нашей статье. Проект перепланировки у него уже есть – осталось подготовить Технический план и сформировать необходимый комплект документов.

Главное, что нужно запомнить собственникам подобных объектов, которые произвели в них перепланировки – ДЕЛАТЬ ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ НЕ НАДО! Если вы пришли в организацию, которая предлагает свои услуги по узакониванию перепланировки и там вам предлагают изготовить ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ – это дилетанты или просто хотят на вас больше заработать. Заказать его – это ваше право, но не обязанность! Он вам не пригодится никак для узаконивания перепланировки.

Таким маневром зачастую пользуются органы БТИ и Ростехнивентаризации. К нам часто обращаются организации, имеющие на руках свежий технический паспорт и недоумевают, почему они не могут получить по нему кадастровый учет. За изготовление технического плана БТИ требуют дополнительных оплат, а если Росреестр выдает приостановку из-за ошибок в технических документах – БТИ бесплатно их не исправят. У нас был клиент, которые оплачивал БТИ исправление некачественного технического плана три раза!!! Компания «Смарт Вэй» выполняет работы по подготовке технической документации «под ключ». Вы сразу знаете цену наших услуг, и она не измениться до получения вами результата. Все доработки, при необходимости, бесплатно производят наши специалисты.

Читайте также:  Технический паспорт без красных линий

Оригинал решения суда:

https://smway.ru/wp-content/uploads/2017/02/A41-84503-2014_20161222_Postanovlenie_apelljacionnoj_instancii.pdf

Дело №А62-90/2014

Рассмотрено в Арбитражном суде Смоленской области, в Двадцатом арбитражном апелляционном суде, в Арбитражном суде Центрального округа.

Суть вопроса: юридическое лицо произвело перепланировку своего здания (принадлежащего на праве собственности). Из-за строительных работ площадь объект недвижимости уменьшилась – с 487 кв.м. до 479,5 кв.м. Для регистрации перепланировки и получения нового свидетельства о праве собственности с уточненной площадью, собственник обратился в Управление Росреестра по Смоленской области с комплектом документов, подтверждающих законность произведенных работ.

До обращения в Управление Росреестра, заявитель осуществил в установленном порядке государственный кадастровый учет изменений объекта и внес сведения в Государственный кадастр недвижимости.

Не смотря на это, Росреестр отказал ему во внесении изменений о здании и выдаче нового свидетельства на объект, сославшись на отсутствие в комплекте документов, подтверждающих законность реконструкции объекта – нет разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Естественно, с таким выводом Росреестра собственник не согласился и направил заявление в Арбитражный суд с требованием признать его незаконным и обязать государственный орган осуществить регистрационные действия.

Арбитражный суд первой инстанции встал на сторону Росреестра и отказал заявителю. Суд апелляционной инстанции также оставил решение первой инстанции в силе. Но в суде кассационной инстанции согласились с позицией заявителя и вынесли по делу новый судебный акт, в соответствии с которым возложили на Росреестр обязанность по регистрации изменений объекта недвижимости и выдаче нового свидетельства о праве собственнику объекта.

Кассация основывала свое решение на следующем: нормами ГрК РФ установлено определение реконструкции объекта недвижимости. Также, этот кодекс содержит такую формулировку:

«выдача разрешений на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные» (ст. 51 ГрК РФ).

Исходя из представленных в материалы дела документов, произведенные строительные работы не являются реконструкцией. Это также подтверждено решением ФКП Росреестра – сведения об уменьшении площадь были внесены в Государственный кадастр недвижимости. То есть, требование Росреестра о предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является незаконным, т.к. реконструкции объекта не было.

Судом был сделан следующий вывод:

«Самовольные перепланировка, реконструкция объекта недвижимого имущества не влекут за собой прекращения права собственности на этот объект. По результатам перепланировки, реконструкции новый объект гражданских прав не создается. Действующее законодательство устанавливает возможность внесения изменения сведений в ЕГРП, не влекущих за собой имущественного изменения этого объекта, а также прекращения или перехода на него права (постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219).»

То есть Управление Росреестра не вправе на свое усмотрение определять – вносить изменения на объект недвижимости или отказать в этом собственнику. Отказ в этом случае является незаконным и нарушил права собственника объекта недвижимости.

Итогом судебного рассмотрения стало: отмена всех ранее принятых судебных актов (в первой и апелляционной инстанции), признание незаконным решения Росреестра, наложение обязанности на Росреестр провести государственную регистрацию объекта после перепланировки, взыскать с Росреестра судебные расходы организации.

В описанном случае собственник здания сделал все правильно с самого начала: подготовил проектные документы, зарегистрировал перепланировку в Кадастровой палате и отправился в Росреестр за новым свидетельством о праве собственности. Но вот Росреестр его планы разрушил. Незаконно, как установил суд. Можно подумать, что этот случай скорее исключение, ведь специалисты Росреестра должны иметь достаточные знания и квалификацию, чтобы отличить перепланировку от реконструкции. Тем более, что Кадастровая палата поставила на учет уменьшение площади здания и не потребовала для этого разрешения на ввод. К тому же, Кадастровая палата – это структурное подразделение Росреестра.

Но, к сожалению, этот случай не исключение, а скорее – нормальная практика работы Росреестра. Клиенты компании «Смарт Вэй» с таким не раз сталкивались. Отказы и приостановки Росреестра зачастую находятся за гранью здравого смысла. Сложно сказать – это специально делается или просто банально ошибки рядовых специалистов… К том же любой отказ Росреестра в регистрационных действиях означает потерю государственной пошлины, оплаченной для этого. Не думаем, что это совпадение…

Оригинал решения суда:

https://smway.ru/wp-content/uploads/2017/02/A62-90-2014_20141016_Reshenija_i_postanovlenija.pdf

Регистрация перепланировки в 2017 году

С 1 января 2017 года вступил в силу ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» для узаконивания перепланировки необходимо подать документы один раз – для кадастрового учета. Внесение изменений в сведения об объекте происходят автоматически – в том числе и о площади. Это происходит в связи с тем, что теперь реестр объектов недвижимости один – ЕГРН. Оплачивать госпошлину за внесение сведений об объекте теперь не надо. По результату учета вы получите выписку из ЕГРН, в которой будут прописаны все новые сведения – конфигурации объекта, его площадь, собственник, ограничения и иное.

Это значительно упрощает работу с органами Росреестра и компания «Смарт Вэй» уже получила первые документы, подтверждающих регистрацию перепланировки в Едином государственном реестре недвижимости в 2017 году. До 25 января 2017 года электронные сервисы Росреестра были недоступны, но сейчас сбои были устранены.

Сроки регистрации также уменьшились. Также большим плюсом стало появление возможности подать документы в Росреестр в МФЦ любого региона на объект, расположенный в любом регионе России. Особенно актуально это для тех компаний, которые работаю по всей России. К примеру, компания «Смарт Вэй» проводит подготовку технической документации на объекты для регистрации перепланировки по всей стране. Большинство объектов находится в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Естественно, теперь работа по подаче документов на регистрацию для нас стала проще и удобнее.

https://smway.ru/wp-content/uploads/2017/02/Vyipiska-EGRN-posle-pereplanirovka.pdf

Штраф за перепланировку

Штрафы за незаконную перепланировку жилых объектов недвижимости установлены Кодексом об административных правонарушениях РФ:

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

  1. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.»

Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Что касается нежилых объектов недвижимости, то ответственности по действующему законодательству за их перепланировку, не установлено.

Так как объекты принадлежать собственнику, он вправе полноценно ими распоряжаться – делать в них перепланировку, производить ремонт. Единственная ответственность за незаконную перепланировку у собственника может возникнуть перед третьими лицами. К примеру: если собственник заложил помещение банку по кредитному договору, то зачастую в договоре залога прописывается, что он не вправе осуществлять в этом помещении перепланировку без согласования банка. Если собственник все-таки это сделал, что для регистрации изменения сведений в ЕГРН ему помимо всего прочего, потребуется согласие банка на перепланировку объекта недвижимости и Росреестр вправе потребовать этот документ от заявителя.

Для чего еще следует произвести процедуру регистрации объекта? Она необходима чаще всего в случае продажи или аренды объекта недвижимости. Будущий собственник не заинтересован в дополнительных вложениях, в виде заказа проекта перепланировки и кадастровых работ на объекте и требует это от прежнего собственника.

Перепланировка для аренды

Если собственник здания решил сдать в долгосрочную аренду его по частям, соорудив для этого перегородки или просто – поэтажно, для регистрации договоров аренды ему потребуется внести изменения в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. До 1 января 2017 года по требованиям законодательства при постановке на кадастровый учет нежилого здания, оно регистрировалась без учета и регистрации помещений в нем. То есть в Государственном кадастре недвижимости все нежилые здания выглядели как «квадраты» и «прямоугольники», с координатами и общей площадью.

С введением в действие ФЗ №218 порядок изменился и теперь даже нежилые здания надо регистрировать со всеми помещениями в них.

Что делать тем, у кого в здании не видно помещений? – вносить изменения в ЕГРН. Для этого требуется подготовить технический план с обмерами и графикой каждого этажа здания, приложить проектную документацию на объект, разрешение на строительство и ввод и весь комплект документов предоставить в Росреестр. На основании него в графических сведениях об объекте недвижимости появится информация о каждом помещении в здании.

Если для аренды требуется узаконить перепланировку – разницы этого процесса с обычной регистрацией перепланировки нет.

При регистрации временного кадастрового номера для аренды части здания регистрация перепланировки не требуется. Такой временный кадастровый номер действует пять лет. На этот же срок максимально можно заключить договор аренды части помещения. После его истечения договор аренды заканчивается и не имеет юридической силы.

Если собственнику требуется часть здания продать – ее надо выделить, зарегистрировать в ЕГРН как отдельный объект недвижимости – помещение, и только после этого можно начинать процедуру оформления перехода прав.

План перепланировки

Резюмируя нашу статью, выделим основные пункты плана действий для производства работ по перепланировке зданий и нежилых помещений, и согласования перепланировки в органах государственной власти:

  1. Подготовка проекта перепланировки в уполномоченной организации, имеющей допуск СРО для изготовления проектной документации.
  2. Производство строительных работ по перепланировке в соответствии с полученным проектом.
  3. Получение технического заключения о соответствии проведенных работ с ранее существовавшим конструктивным решением (проектом при строительстве объекта).
  4. Изготовление технического плана для внесения сведений о перепланировке в ЕГРН.
  5. Подача документов в Росреестр через МФЦ или электронные сервисы для их регистрации.
  6. Получение после регистрации перепланировки выписки из ЕГРН, содержащей новые сведения об объекте недвижимости.

smway.ru

Понятие перепланировки

Каждый из нас хочет жить в комфортных условиях. Это нормально и естественно для любого человека. Однако планировка квартир в многоэтажных домах типовых серий, старых жилых зданиях и даже в современных новостройках далеко не всегда соответствует нашим желаниям.

На то, чтобы приобрести жилье своей мечты большей площади, с нужным количеством комнат и вспомогательных помещений, не у всех имеются денежные средства. Да, и не каждому захочется менять свое место жительства, уезжать из полюбившегося района, где друзья, близкие, дети ходят в садик или школу и т.д.

Поэтому владельцы недвижимости, дабы приблизить существующий интерьер помещений к желаемому виду, занимаются перестройкой квартиры, объединяя и разъединяя комнаты, расширяя санузлы, устраивая дополнительные туалеты и перенося кухни, а также внося иные изменения во внутренний облик жилья.

По Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 года (ст. 25) все эти работы объединены понятием перепланировки. 

Понятия перепланировки и переустройства

Понятие перепланировки в законе трактуется однозначно.

Жилищное законодательство определяет перепланировку как комплекс мероприятий по изменению конфигурации помещения с последующим внесением изменений в его технический паспорт.

Эта же статья ЖК РФ трактует еще одно понятие – переустройство. К этому термину имеют отношение мероприятия по установке, замене либо переносу инженерного, сантехнического и другого оборудования, требующие внесения корректировок в техпаспорт БТИ.

Для лучшего понимания понятий переустройства и перепланировки посмотрим какие ремонтные работы подразумеваются в каждом из этих случаев.

Что входит в понятие перепланировка квартиры?

К понятию перепланировки имеют отношение такие процессы, как:

  • Нарушение целостности ненесущих перегородок (полный или частичный демонтаж).
  • Возведение разделительных конструкций, не оказывающих сверхнормативных нагрузок на межэтажные перекрытия.
  • Изменение структуры полов в помещениях.
  • Резка и усиление проемов (в капитальных стенах и перекрытиях).
  • Закладка ненужных проемных отверстий, как в перегородках, так и в несущих стенах.
  • Снос встроенных шкафов, отмеченных на планах БТИ отдельными помещениями.

Работами по переустройству помещений принято считать:

  • Перенос сантехоборудования в мокрых зонах квартиры (на кухнях и в санузлах).
  • Перенос кухонь и санузлов.
  • Перемещение инженерных сетей.
  • Установка электрических плит взамен газовых и их перенос.

Перечисленными мероприятиями понятия перепланировки и переустройства не ограничиваются.

Пример перепланировки и переустройства трехкомнатной квартиры в панельном доме типовой серии П-55:

В процессе этой перепланировки путем сноса и возведения межкомнатных перегородок произошло увеличение площади жилой комнаты, устройство гостиной, объединение ванной с туалетом и расширение совмещенного санузла на часть площади коридора.

Кроме того, в санузле переставили сантехнические приборы, а на кухне - мойку и электроплиту.

В тексте ст. 25 Жилищного кодекса РФ приводится только понятие перепланировки жилого помещения. Однако под понятие перепланировки нежилого помещения попадают те же самые работы, что мы перечислили выше.

Понятие перепланировки и техпаспорт БТИ

Из 25-й статьи ЖК РФ мы знаем, что понятия перепланировки и переустройства жилого помещения имеют прямое отношение к одному очень важному документу – техническому паспорту, в котором отмечаются все изменения, произошедшие по ходу ремонта.

Причина этого в том, что техпаспорт БТИ содержит поэтажный план квартиры или нежилого объекта, представленный в виде чертежа, на котором указано расположение проемов, стен и перегородок, определяющих границы комнат, кухонь, санузлов, коридоров, балконов и лоджий, также инженерного оборудования (систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления, вентиляции).   

Следовательно, после перепланировки и переустройства технический паспорт перестанет на 100% отображать существующую конфигурацию помещений до того момента, как в него будут внесены все сведения о произведенных изменениях.

Для фиксации новых планировочных решений в техническом паспорте БТИ, перепланировку нужно согласовать. Причем в интересах самого собственника помещения сделать это рекомендуется до того момента, как начнутся ремонтные работы.

Согласование перепланировки

До проведения перепланировки нужно получить соответствующее разрешение у государственных органов или местной администрации (для городов Подмосковья):

  • У Мосжилинспекции (для квартиры или нежилого помещения на первом этаже жилого дома) или у БТИ (для помещений в нежилых зданиях). 
  • У Департамента культурного наследия города Москвы (если перепланируется помещение в доме-памятнике).
  • У ГБУ ГлавАПУ (при затрагивании фасада).
  • У Роспотребнадзора (для нежилых помещений).

Получить разрешение на ремонт можно при наличии проекта перепланировки, который заказывается в проектной организации со статусом СРО.

Читайте также: проект перепланировки и СРО

А до разработки проекта нужно получить подтверждение, что перепланировку вообще возможно проводить. Подтверждающим документом в этом случае будет техническое заключение, которое оформляет автор проекта дома по итогам инженерного обследования.

Об инженерном обследовании квартиры ОАО МНИИТЭП читайте здесь

Кроме того, чтобы согласовать работы, относящиеся к понятию перепланировки, нужно иметь:

  • Техпаспорт помещения, полученный в БТИ.
  • Доверенность на сотрудников компании, которая занимается согласованием вашей перепланировки (не требуется при самостоятельном согласовании).
  • Правоустанавливающий документ на помещение (выписка из ЕГРН, свидетельство права собственности).
  • Договор об авторском надзоре.

Помимо этих бумаг могут потребоваться справки от Мосгаза, банка и другие документы, перечень которых определен на законодательном уровне и зависит от множества факторов (объема и сложности ремонта, формы собственности, типа помещения и т.д.).

Через «Мои документы» все бумаги вместе с заявлением на перепланировку передаются на согласование в Мосжилинспекцию или органы местного самоуправления (для Московской области).

Итогом рассмотрения документов будет письменный ответ в виде разрешения на перепланировку или отказа в ней.

Разрешение на перепланировку дает «зеленый свет» началу ремонта, который должен проводиться без каких-либо отклонений от согласованного с контрольными органами проекта.

После его завершения инспектором оформляется акт о завершенной перепланировке. После его подписания БТИ вносит поправки и оформляет новый технический паспорт.

Еще раз о понятиях перепланировки и переустройства

Понятия перепланировки и переустройства означают разные виды работ. Но органы, выдающие разрешение на ремонт и осуществляющие приемку работ, не проводят между ними четкого разделения, согласуя все работы в общем виде.

Например, в тексте документа, который для удобства принято называть «разрешением на перепланировку», приводится более развернутая формулировка: «Решение о согласовании переустройства и перепланировки…»

То же относится и к акту, подтверждающему окончание ремонтных мероприятий, название которого начинается словами: «Акт о произведенном переустройстве и перепланировке…» или «Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке…»

Да, и на титульном листе, где приводится название документа, как правило, пишут: «Проект перепланировки и переустройства…»

Например:

Перепланировка в новостройке с объединением квартир

Перепланировка И 209А: устройство в двушке встроенного шкафа

Перепланировка 5-комнатной квартиры в старом доме

Наше архитектурно-проектное бюро специализируется на разработке проектной документации, необходимой для согласования и проведения перепланировки в квартирах и нежилых помещениях.

Набирайте номер нашего телефона и задавайте любые вопросы, связанные с понятием перепланировки, – все консультации наших специалистов бесплатны. Также с нами можно связаться через электронную почту или онлайн-сервис «Вопрос-ответ».

apb1.ru

Перепланировка квартиры: что является переустройством и как согласовать?

Некоторые ремонтные или реконструкционные работы требуют оформления и регистрации. Прежде чем они начнутся нужно проверить, что запланированные мероприятия выполняются в соответствии с законом. В противном случае последует наказание от госструктур в виде штрафа.

Чтобы согласование перепланировки в квартире провести максимально быстро, рекомендуется обращаться в коммерческие компании, которые имеют лицензию на подобную деятельность. Это поможет сохранить не только бюджет, но и драгоценное время.

Что считается перепланировкой в квартире, которая требует согласования

При определении, что является перепланировкой квартиры, а что нет, следует ознакомиться с законодательными нормами. В 25 статье Жилищного кодекса оговорено, что ремонтные работы, касающиеся изменений в расположении и конфигурации помещений являются перепланировкой. Все это необходимо учесть в техпаспорте по всем действующим правилам, что поможет избежать последующих спорных ситуаций при покупке и продаже недвижимости.

Чтобы улучшить жилищные условия, некоторые собственники и съемщики помещений проводят капитальные ремонты, которые затрагивают перенос стен в квартире. Все эти действия нужно зарегистрировать в БТИ. Но выполнять подобные условия многие граждане не желают, ведь цена за оформление составляет около 2500 рублей, а хлопотать по этому делу придется до двух месяцев, оформляя и собирая нужные бумаги.

Все это заканчивается, как правило, немалыми штрафами, а узаконить самовольную перепланировку придется в любом случае, ведь продать такую квартиру будет невозможно. Поэтому следует заранее спланировать эту процедуру, создать план всех необходимых мероприятий и обратиться с ними к представителям БТИ, чтобы скоординировать перепланирование помещения.

Нельзя проводить действия по изменению конфигурации жилья в следующих случаях:

  • увеличивать площади кухонных помещений и санузла в счет метража комнат для проживания (нельзя расширять эти элементы квартиры более чем на 25% от жилплощади);
  • совмещать кухни с другой жилплощадью с помощью арочных конструкций, когда в жилье проведено централизованное газовое снабжение (при оснащении многоквартирных домов электроплитами такое возможно);
  • сносить несущие стены и перегородки;
  • демонтировать или перемещать инженерно-технические коммуникационные сооружения (трубы ХВС и ГВС, радиаторы, вентиляционные каналы, проемы);
  • перемещать туалет и ванну на участки квартиры, на которых у жильцов внизу находятся комнаты для проживания (кроме помещений в два яруса);
  • перемещать радиаторы отопления или делать отвод от центральной системы на балконах и лоджиях;
  • увеличивать балконное пространство при помощи жилплощади (можно совмещать их арочными проемами, которые не шире метра).

Помимо подобных запрещенных мер следует знать, что при капремонте нельзя делать хуже существующие условия для жизни в квартирах. При этом можно:

  • совмещать кухонное помещение (в том числе с газовой плитой) с остальной жилплощадью при установленных дверях, арочных устройств, раздвижных механических приспособлений;
  • увеличивать туалет и ванную при помощи коридоров, но уровень напольного покрытия вне этих помещений при этом должен быть ниже;
  • перемещать водопроводные и отопительные трубы от стояка, увеличивая их протяженность, но оставлять прежний угол слива.

Также при проведении реконструкции и капремонтов следует учитывать время проведения работ (с 9.00 до 22.00 в будни и с 10.00 до 22.00 в праздники).

Что не требует согласования

Не требует регистрации следующая деятельность:

  • наклеивание различных обойных покрытий, покраска потолочных и стеновых конструкций;
  • установка и смена мебельных элементов, это касается и встроенных моделей;
  • смена сантехнического оборудования, отопительных приборов, любые работы на балконах и лоджиях;
  • обустройство кондиционеров и антенных мачт с улицы;
  • перестановка кухонных плит и их замена;
  • установка дверных конструкций, перегородок, которые не будут давить на перекрывающие элементы;
  • снос ненесущих стенных конструкций и тамбуров;
  • оборудование проемов в ненесущих стеновых конструкциях.

Все это можно делать без разрешения. Подтверждение на ремонтные работы требуется при внесении основных изменений: переносе или сносе несущих конструкций дома. Тогда необходимо подготовить проект, и получить разрешение на строительные работы. Согласовывать перепланировку несущих стен требуется в обязательном порядке. При нелегальных перепланировках, которые не получили одобрения у специалистов, может нарушаться нагрузка на несущие стены, что чревато появлением в них трещин, а иногда и обрушениями многоэтажных зданий.

Чем грозит незаконная перепланировка

Все несогласованные видоизменения в жилых помещениях многоквартирного дома необходимо легализовать, потому что незарегистрированные перепланированные мероприятия приведут к следующим последствиям:

  • штрафам за незаконную перепланировку. Согласно КоАП все нарушители будут обложены денежными санкциями от 2 тыс. до 2 тыс. 500 рублям. Помимо этого, несанкционированное перепланирование приведет к обязательному возврату жилого помещения в предыдущий вид. Если в установленное время это не будет выполнено, то последует судебная ответственность в виде продажи квартиры с торгового аукциона с компенсационными выплатами. Съемщикам жилья по социальному договору грозит выселение и разрыв контракта;
  • запрет на различные операции с недвижимостью, в частности продавать квартиру с выполненной неузаконенной перепланировкой;
  • нельзя проводить несанкционированные ремонты, поскольку это грозит чрезвычайными ситуациями, которые могут повлечь за собой разрушения несущих стен и перекрытий, потопами и иными пагубными результатами проведенных нелегальных работ.

При покупке квартиры рекомендуется проверить помещение и документацию, чтобы избежать неприятных ситуаций, касающихся несанкционированных ремонтов.

ВАЖНО! Основные конструкции многоквартирного здания, внутренние несущие стены и колонны являются основой дома. Следовательно, замена и снос этих элементов квартиры не могут быть произвольными. Незаконно осуществляя капитальный ремонт жилища, существует риск не только штрафов – это угрожает конструкции всего дома.

Куда жаловаться

При подозрении в нарушениях несущей конструкции дома следует посетить Жилищную инспекцию по месту регистрации недвижимости. Если в ходе проверок установлено, что у виновника нет необходимых документов для проведении перепланировки, информация передается в прокуратуру или суд, где наложит штраф и потребует вернуть все в исходное состояние.

Когда изменения касаются зданий, которые зарегистрированы как памятники культуры, то нужно обращаться в архитектурный надзор. После регистрации заявления и отсутствия конкретных действий можно смело жаловаться в другие учреждения местного самоуправления, а дальше в судебные инстанции. В небольших поселках следует обращаться в местные административные организации.

Согласование перепланировки

При самостоятельном обращении узаконивание перепланировки квартиры согласовывают в несколько этапов:

  • получить административное разрешение на проведение переустройства жилых и нежилых помещений. Процедура начинается со сбора документов в государственные учреждения, которые расположены по месту регистрации объекта недвижимости в новостройке или старом фонде. Такими органами могут быть Жилищная инспекция и отдел капстроительства. Если все бумаги подготовлены и отсутствуют вопросы по порядку оформления документов, то нужно обращаться сразу в многофункциональный центр, что значительно сбережет силы и время;
  • заказать проектную документацию либо самостоятельно изготовить план переустройства. Проектные документы подготавливают специализированные компании, у которых есть законное разрешение на эту работу из госорганов. По эскизу, выполненному самостоятельно, можно получить согласие, но не всегда. По нему разрешается только отражение сноса ненесущих стен или работы, которые не приведут к изменениям в конструкции инженерно-технических коммуникаций;
  • следующим этапом будет обращение с собранными документами в уполномоченную организацию - Жилинспекцию;
  • получение согласия компетентных структур на изменения в соответствии с актами. Временной промежуток рассмотрения и получения согласованного проекта может длиться до 45 суток. Три дня предоставляется дополнительно для отправки постановления заявителю;
  • после получения разрешения нужно перенаправить его в БТИ, чтобы правильно зафиксировать и оформить изменения.

Необходимые документы

Документы для перепланировки квартиры собирать хоть и долго, но узаконить изменения можно довольно просто. Для согласования на проведение переустройства необходимо наличие следующего перечня документов:

  • правоустанавливающие  документы на жилье;
  • технический паспорт на квартиру;
  • проект перепланировки;
  • согласие всех зарегистрированных владельцев или съемщиков квартиры (если таковые имеются).

Где проводится регистрация

Регистрация перепланировки квартиры должна проводиться в БТИ, Жилищной инспекции или муниципалитете. Туда отдают бумаги для согласования и выдачи нового плана, где будут зафиксированы все выполненные изменения. Для этого сотрудники этой организации приходят на объект, при этом оформляется необходимый акт.

Если не последовал отказ, то на следующем этапе нужно повторно обратиться в организацию, там выдадут новый паспорт. После этого необходимо посетить Росреестр для внесения видоизменений.

Через суд

Узаконить переустройство через суд можно при отказе компетентных органов. Подают исковое заявление, в котором требуют либо оспорить решение, либо сохранить проведенные изменения объекта недвижимости.

Чтобы утвердить изменения в судебном порядке потребуются следующие документы:

  • квитанция о внесении пошлины (300 рублей);
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • документы из БТИ;
  • проектная документация;
  • заключительная оценка уполномоченных органов;
  • разрешение проектного учреждения;
  • остальные документы, обосновывающие правомерность узаконивания;
  • заявление (образцы исковых заявлений можно найти на стендах в суде).

После процесса последует или отказ, или подтверждение законности перепланировки. Решение вступит в законную силу через 30 дней. В случае положительного решения суда, следует посетить БТИ для внесения изменений в техпаспорт жилища.

Если планировка уже сделана

Если произошел самовольный перенос или снос капитальных стен, то необходимо безотлагательно подготовить проектную документацию и согласовать проект в Жилинспекции. Узаконивается самовольная перепланировка квартиры таким же образом, как и при первичном обращении. Необходимо только будет оплатить штраф за незаконную перепланировку для ее легализации. Эксперты в жилищных вопросах советуют согласовывать переустройство так, как будто оно еще не выполнено. В таком случае грозить штрафом это не будет. Но это возможно только при незначительных изменениях в квартире.

Когда в помещение уже сделана основательная перепланировка, которая затронула, например, несущие стенные конструкции, то легализацию таким способом оформить не получится, ведь выезд жилищного инспектора неизбежен.

Для совершения процедуры сначала необходимо подать заявление в Жилищную инспекцию. Затем следует собрать следующий список документов:

  • правоустанавливающее свидетельство на жилье;
  • письменное подтверждение всех зарегистрированных жильцов;
  • план БТИ и технический паспорт;
  • проект изменений;
  • решение о безопасности выполненного переустройства в уполномоченной организации.

Примерно через месяц последует вердикт, с которым нужно обратиться в Жилинспекцию при вынесенном разрешении. Пришедший через установленное время инспектирующий сотрудник осмотрит квартиру на соответствие нормативам и оформит акт, после этого проведенное переустройство будет легализовано. За нарушение наложат штраф от 2 тыс. до 2 тыс. 500 рублей. Затем следует посетить Росреестр с техпланом, правовыми документами на жилье, планом БТИ и согласием уполномоченных инстанций на перепланировку.

Если квартира в ипотеке

Квартиры в ипотеке также можно производить ремонт и переустройство. Для перепланировки в этом жилье нужно следовать определенным условиям. Так как эти помещения состоят в залоге у финансово-кредитных структур, все переустройства в них могут ограничиваться этими компаниями.

Договор ипотеки может состоять из следующих моментов:

  • перепланировка в ипотечной квартире обязательно согласовывается с представителями банка;
  • строго запрещается проводить какие-либо архитектурные изменения в помещении.

Особенностями узаконивания переустройства помещения в ипотеке являются требования предоставить в Жилищную инспекцию дополнительный документ – разрешение в письменном виде финансово-кредитной организации. Чтобы получить это согласие, нужно начинать с написания заявления, а за его рассмотрение придется заплатить комиссию, которая составляет от 2 тыс. до 5 тыс. рублей.

Помимо предоставления разрешения на изменение конфигурации жилого помещения от банковской компании нужно будет взять положительное заключение от страховой организации. Этот документ понадобится также направить в Жилинспекцию для утверждения проводимых работ.

ВНИМАНИЕ! Если финансово-банковская структура прописала в договоре невозможность архитектурного переустройства, то обладателю квартиры в ипотеке нужно будет дожидаться полного возврата средств банку.

Сколько стоит узаконить перепланировку

Стоимость перепланировки квартиры зависит от региона проживания. При самостоятельной регистрации изменений она обойдется достаточно дешево, но для этого необходимы определенные знания. При отсутствии таковых следует обратиться для получения разрешения в специализированные компании, которые имеют государственное разрешение на подобную деятельность. Для ориентировки в ценах, чтобы легализовать несогласованные переустройства, обратимся к работе столичных компаний.

Для внесения изменений в документы, которые зафиксируют монтаж перегородок, стоимость услуг составляет около 30 000–50 000 рублей при условии, что это не затрагивает несущие стены никаким образом. Увеличение метража санузла в счет прихожей, снос перегородки между жилым помещением и кухонным и тому подобные работы будут стоить от 60 тыс. до 100 тыс. рублей.

Самым дорогостоящим будет изменение конфигурации несущих стен жилого объекта. В такой ситуации внесение изменений в документы на квартиру обойдется в сумму более чем 100 тыс. рублей.

zen.yandex.ru

Что является перепланировкой в квартире?

Перепланировкой в квартире считается любое переустройство жилого помещения, после чего необходимо вносить изменения записей в его техпаспорт. Ремонтные работы могут коснуться не только косметических операций, но и серьезных переустройств, касающихся расширения или сужения пространства, преображения жилья. Такая деятельность должна соответствовать установленным требованиям и иметь разрешительную документацию.

Что такое перепланировка

Под ней понимается всякое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения характеристик, отражающихся в виде изменений в записях поэтажного плана.

В переустройство включаются такие процедуры, как:

  • Изменение жилищных параметров;
  • Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
  • Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.

Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::

  • Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
  • Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
  • Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
  • Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.

Что относится к перепланировке?

Проектному согласованию подлежат:

  • Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
  • Смещение и постановка дверных заслонов;
  • Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
  • Преобразование проемов в перекрытиях;
  • Снос части основных конструкций;
  • Образование коридора;
  • Изменение кухонного пространства, санузла;
  • Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
  • Соединение санузлов;
  • Получение новых помещений;
  • Увеличение жилой территории за счет нежилой;
  • Замена газовых установок на иные;
  • Перенос электробытовых точек, топливных систем;
  • Проведение вентиляционных выходов.

Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.

Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:

  • Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
  • Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
  • Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
  • Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
  • Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.

Категорически запрещается:

  • Встраивать газопровод в стену;
  • Закрывать вентиляционные люки;
  • Объединять лестничные площади и коридор;
  • Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
  • Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
  • Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
  • Демонтаж блоков подоконников;
  • Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
  • Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
  • Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
  • Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.

Не считаются перепланировкой действия по:

  • Проведению косметических работ;
  • Установление дополнительных дверей;
  • Монтаж входных загородок;
  • Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
  • Устанавливание новой сантехники.

Такие мероприятия могут производиться по желанию владельца без разрешения контролирующих органов. Если они направлены на ухудшение собственных жилищных условий без нарушения интересов других жильцов, то инспекция требует их согласовывать подачей заявления, представленного собственником, о желании добровольно умалить такими действиями своё проживание. Такая заявка должна иметь нотариальное удостоверение.

Как согласовать

Разрешение на перепланировку можно получить в жилищной инспекции. В неё сдается документация после осуществленного ремонта, для проведения обследования объекта инспектором и сравнения действительной реконструкции с изложенным в проекте планом. В результате составляется акт приемки выполненного переустройства, который является основанием для внесения изменений в техническую документацию в БТИ.

Новый техплан представляется в Росреестр для внесения измененных сведений в единый реестр прав.

В инспекции согласовывается проект запланированных работ в квартире или эскиз. Последний применяется в случае:

  1. Переустановки сантехники, отопительной системы и радиаторов в другое место;
  2. Демонтаж стен, не являющихся несущими;
  3. Перенос дверных проемов, инженерных конструкций и отопительных устройств.

Эскиз используется для малозначительных преобразований, для более серьезных мероприятий необходимо согласование проекта. Его готовят соответствующие профессионалы, подготовив при этом экспертное заключение о возможности осуществления реконструкции.

Готовая документация сдается в МФЦ. Решение о согласовании документации либо об отказе принимается в течение 1,5 месяцев. Оно понадобится при планировании следующих видов реконструкции:

  1. Установка окон и дверей в несущих перегородках;
  2. Возведение лестницы внутри квартиры;
  3. Перенос стен, создающих значительную нагрузку на здание;
  4. Изменение места расположения санузла и кухонной комнаты;
  5. Застекление балконов;
  6. Установка оборудования, увеличивающего величину затрат коммунальных платежей и подобные мероприятия.

ВНИМАНИЕ! Перепланировку жилья в новостройке можно сделать только после выдачи документа, удостоверяющего правомочия собственника на объект.

Самовольные работы

Все видоизменения конструктивной формы жилого пространства должны заноситься в техническую документацию, при проведении соответствующей корректировки текущей информации с выдачей разрешительных документов.

Любые перемены в существующих параметрах недвижимости нужно узаконить в устанавливаемом законодательством порядке, так как действия, направленные на переустройство, при их самовольном исполнении могут повлечь наложение штрафных санкций в размере до 2500 рублей.

Кроме того, инициатор ремонта должен за свой счет вернуть жилую недвижимость в первоначальный вид, в котором она находилось до переустройства. При невыполнении такого требования жилая площадь может быть выставлена для реализации на публичные торги с выплатой компенсации за неё.

Если же работы провел наниматель жилья по договору соцнайма, то соглашение с ним подлежит расторжению.

КСТАТИ! Незаконная перепланировка квартиры лишит возможности её владельца в будущем проводить операции с ней. Её невозможно будет продать, подарить, передать наследникам, либо сдать в наем.

ВНИМАНИЕ! Несогласованные работы по переустройству жилья может повлечь возникновение аварийных ситуаций, таких как обрушение несущих конструкций, затопление жилплощади и другое.

Как узаконить

Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:

  1. Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
  2. Подготовить проектную документацию в специальной компании.
  3. Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
  4. Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
  5. Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
  • Согласованный во всех службах проект;
  • Старый и новый техпаспорт;
  • Новая кадастровая документация;
  • Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
  • Гражданский паспорт заявителя;
  • Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.

При наличии всех необходимых документов, суд принимает положительное решение и легализует проведенные работы.

Новое

Законодательство о перепланировке в текущем году не получило каких-либо глобальных изменений. Новшествами в согласовании переустройства стали:

  • Заявитель вправе не представлять техпаспорт и экспертное заключение службы, занимающейся защитой памятников культуры и архитектуры;
  • Если право на квартиру, подвергающуюся переделке, зарегистрировано в ЕГРП, то представления документов, подтверждающих такие правомочия представлять не нужно.

Надо отметить, что помимо судебного решения вопроса незаконной перепланировки, существует возможность легализовать самовольный ремонт при помощи проведения административной процедуры, устанавливаемой местным муниципалитетом. Она заключается в оформлении разрешительной документации на выполнение реконструкционных работ. Но это возможно только в случае, когда получены необходимые согласования соответствующих служб и заключение экспертов.

law03.ru

Что является перепланировкой квартиры: как сделать самостоятельно

Многие люди задумываются о том, чтобы сделать перепланировку квартиры. Типовой вариант жилья не всегда удобен. Сподвигнуть на перераспределение зон может рождение ребенка, смена жильцов. При проведении работ важно не нарушить закон. Запретов довольно много, но проблем избежать все же возможно.

Что такое перепланировка квартиры

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка квартиры — это изменения конфигурации жилого помещения, требующее внесение изменений в технический паспорт о проведении данных работ.

Виды

1. Требующая согласования

Такие работы требуют четкий проект перепланировки, а также согласование ваших действий, иначе будет наложен штраф. Это сложный вариант проведения организационных работ. Например, при принятии свеженькой квартиры, люди задумываются о создании проекта своего будущего жилья и сразу делают перепланировку в новостройке. А ведь можно было просто сделать ремонт! Все изменения фиксируются в техническом паспорте. Если у вас его нет, то нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) для решения проблемы. Технический паспорт содержит подробное описание жилого помещения и все изменения о перепланировке.

Перепланировка данного типа включает в себя работы, содержащиеся в параграфах 2 и 3 Приложения 2 Постановления правительства Москвы № 840 (или приложения 1 № 508).

2. Которую можно выполнить упрощенно (по эскизу)

Сюда относят варианты перепланировки, которые не требуют обязательного расписывания всех этапов. Они не влияют на несущие конструкции здания, но все же требуют внесение изменений в БТИ. Например, вырезка в стене арки из комнаты на кухню.

В том случае, если вы правильно определили категорию перепланировки квартиры, то без проблем получите согласие комиссии на реализацию своей идеи, которую предоставите в БТИ.

3. Без согласования

Такие работы нельзя назвать перепланировкой, так как это противоречит определению и организации процесса. Чаще в эту категорию попадают работы в квартире, которые ранее требовали внесение информации в документацию и согласования с БТИ: установка кондиционера и т.п.

4. Типовая

В этом случае перепланировка значительно упрощается. Согласования работ добиваются, следуя следующим пунктам:

  • Определите, к какой серии относится дом;
  • Узнайте, какие типовые планировки данной серии можно выполнить;
  • Согласуйте с экспертами.

Пример

Рассмотрим такой вариант перепланировки: увеличение площади кухни за счет ванны. Для получения согласия необходимо:

  • составить проект конечного варианта квартиры после перепланировки. Для этого лучше обратиться к проектировщику. Он составит документ по утвержденному образцу;
  • получить разрешение от компании, которая обслуживает ваш дом;
  • согласовать с БТИ.

В этом примере проекта перепланировки мы делаем свою ванну меньше, поэтому часть кухни будет находиться под ванной соседей сверху. Получается, вы ухудшаете свои условия, нужно будет дополнительно дать свое согласие на это.

После того как все нужные документы будут утверждены, приступайте к самой перепланировке квартиры.

Увеличение пространства в квартире за счет ванной комнаты

Отказ можно получить по одному из следующих пунктов:

— В СНиП 2.08.01-89* Раздел 2, пункт 2.6 сказано: «Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями»

— Постановление Правительства № 73 пункт 3.1.: «Не допускается переустройство помещений, при котором ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан»

Можно ли сделать самостоятельно

Часто жильцы думают, что перепланировку в квартире можно сделать без согласования. Избежать лишних затрат. Однако это не так, а лучше предоставить дело вообще специалистам. Может встретиться много подводных камней. Тщательно узнайте все нюансы конкретно вашей ситуации, если все же решились делать все сами.

Нередко возникают ситуации, когда квартира достается по наследству. Она не соответствует требованиям жильцов. Новоселы хотят сократить часть расходов и минимальными усилиями сделать жилье комфортным для себя.

Выпишите, что хотите изменить в квартире. От этого будет зависеть несколько факторов дальнейших действий:

  • Нужно ли будет согласовывать;
  • Затронуты коммуникации и несущие стены или нет;
  • Не противоречит ли ваша задумка разрешенным критериям (в противном случае придется отказаться от плана);

Сложную перепланировку квартиры самостоятельно согласовать практически нет возможности. Доверьте работу профессионалам. Вы сократите время воплощения цели, сбережете нервы.

Составление проекта

Для того чтобы ваш проект получил одобрение от БТИ, а также всех необходимых спецслужб, найдите оригинальный план помещения. Он подскажет, где находятся несущие стены, все точные размеры. Рекомендуется провести замеры комнат вручную, чтобы проверить, не была ли предыдущими жильцами сделана незаконная перепланировка. Убедитесь в том, что план соответствует действительности.

После того как оригинальный план найден и сделан проект на перепланировку квартиры, приступайте к согласованию. Оно может проходить несколькими способами:

— в уведомительном порядке. Этот вариант является менее трудным. Используется, когда не затрагиваются несущие и межквартирные стены, коммуникации.

— второй вариант подразумевает реализацию проекта. Специалисты досконально проверяют, можно ли проводить предложенные работы. Иногда в проект вносятся корректировки или выносится решение об отказе в осуществлении вашей идеи.

Получение разрешения

Основной документ, которым руководствуются — это Жилищный кодекс РФ и Градостроительный. Для получения разрешения необходимо подготовить проект перепланировки с внесенными изменениями и с ним посетить следующие конторы: — СЭС; — БТИ; — МЧС; — эксплуатирующие организации; — жилищная инспекция; — муниципальные органы власти.

Получение разрешения зависит от сложности проведения работ. Чем труднее перепланировка, тем длительнее процесс согласования и меньше шансов на получение разрешения. Однако, стоит все разузнать прежде, чем отказаться от идеи.

Что запрещено

В квартире запрещены работы, которые приводят к ухудшению эксплуатационных характеристик. Это значит, что вы проживаете не в изолированном доме, а с соседями, ущемление прав которых недопустимо. Не думайте только о себе, будьте благоразумны, ведь вы тоже можете оказаться по другую сторону баррикад.

Разумеется, нельзя делать какую-либо перепланировку с демонтажем несущих стен и межквартирных. Они являются опорой в доме и ваши действия приведут к разрушению здания, что, в свою очередь, может принести плачевные последствия, вплоть до травматизма ваших соседей.

Работы не будут проведены, если будут перекрыты доступы к общедомовым коммуникациям.

Если у вас в доме есть открытые трубы, то проведение работ с их замуровыванием вам, скорее всего, откажут. К ним в любой момент может понадобиться доступ, что повлечет разрушение ваших конструкций.

Запрещаются самовольные действия по установке регулировок на общедомовых инженерных коммуникациях.

Нельзя увеличивать нагрузку на несущие стены.

Вам будет интересно:  Возможности при перепланировке брежневки

Задумав сделать теплый пол, помните, что подключиться к общедомовой системе горячей воды не получится, ведь она предусмотрена для бытовых нужд.

Какие ошибки часто допускают:

  • Объединяют кухню, где установлена газовая плита, с комнатой (можно поставить раздвижную перегородку);
  • Увеличение площади помещения за счет балкона. Можно разделить пространства французским окном (остекление в пол, возможность распахнуть его). Запрещается размещением общедомовых отопительных систем на территории балкона;
  • Часто жители допускают ошибку, уменьшая вентиляционный отсек;
  • Любые изменения, которые ухудшают условия соседей (перенос мокрых зон, полы с гидравлическим подогревом и т.д.)

Чем отличается реконструкция от перепланировки?

С понятием перепланировки мы уже ознакомились, теперь нужно понять, что такое реконструкция жилого помещения.

Реконструкцией считается внесение изменений в технические характеристики помещения без изменения планировки. В этом и есть отличие реконструкции. В такие работы входит добавление дополнительного санузла на втором этаже дома и пристройка еще одной комнаты или остекление балкона. Подходит под это определение и осуществление ремонта без внесения изменений в несущие конструкции.

Составлять план перепланировки – обязательный пункт подготовки к изменению конфигурации жилища. Реконструкция может осуществляться без него. Перед началом работ нужно продумать все моменты воплощения изменений в жизнь.

Заключение

Настоятельно не рекомендуется действовать самовольно, без разработки проекта и согласования с необходимыми органами, это повлечёт за собой штрафы и жалобы со стороны соседей.

Этапы, в которых вы плохо разбираетесь, лучше доверить проектировщикам. Они помогут оформить нужные документы, разобраться в чертежах, сделать замеры, добиться согласования, если вы ничего не нарушаете.

Изучите типовые проекты перепланировки квартиры. Возможно, уже есть подходящее решение.

 Часто задаваемые вопросы:

Официально вы должны получить штраф, но если работы были «легкие», то в некоторых случаях удается договориться о регистрации изменений задним числом.

Среднее время согласования работ составляет 1 месяц.

Нужно обратить внимание на следующие факторы:

  • финансы и личное время (для одних проще заплатить, потому что очень мало свободного времени, у других приоритетом является экономия при выполнении задуманной идеи);
  • ваша квалификация в данном вопросе.
Что является перепланировкой квартиры: как сделать самостоятельно Ссылка на основную публикацию

skedraft.ru

Понятие переустройства и перепланировки жилого помещения. Можно ли делать и нужно ли оформлять?

Вопросы изменения параметров жилплощади волнуют многих. Что же делать, если собственник решил перенести кухню в комнату, изменить размеры комнат и т.д.?

Что такое перепланировка квартиры? С чего начать оформление? Какие же необходимы документы для перепланировки?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 425-63-42. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Понятия и общая информация

Переустройство и перепланировка жилого помещения — что это такое? Для того чтобы понять разницу между смежными или схожими определениями и понять, что именно требуется выполнить, нужно разграничивать термины.

Например, как разобраться: к чему отнести совмещение ванной комнаты и туалета? Нужно ли это согласовывать и где? А преобразование лоджии в комнату? Попробуем разобраться.

Что является перепланировкой в квартире?

Дадим определение перепланировки. Перепланировка жилого помещения представляет собой серьезные преобразования, затрагивающие техническое состояние жилья.

ЖК РФ в главе 4 дает определение этого понятия, как изменения, которые требуют обязательного внесения в техпаспорт и влияющие на конфигурацию квартиры.

Она не должна проводиться беспорядочно, так как это опасно и влечет дальнейшие проблемы, например, при продаже такого жилья.

Что такое переустройство квартиры? Переустройство жилого помещения — это облегченный вариант изменения квартиры, который не требуется разработки специального проекта и не влечет кардинальной смены первоначального состояния площади.

Что же относится к переустройству? Например, перенос газовой плиты из одной точки кухни в другую, перемещение сантехники в рамках пространства кухни или ванной комнаты, застекление балкона, косметический ремонт и т.д.

В чем отличие переустройства и перепланировки жилых помещений? Эти два процесса кардинально отличаются. Среди основных различий:

  • обязанность согласования изменения планировки и отсутствие такой необходимости при переустройстве;
  • сложность проводимых действий и оформления;
  • величина количества подготавливаемых бумаг;
  • стоимость оформления;
  • количество задействованных инстанций;
  • время оформления и т.д.

О том, на какие работы по переустройству жилого помещения нужно обязательно получать разрешение от различных инстанций, вы можете узнать из видео:

Можно ли по закону?

Можно ли делать перепланировку в квартире? При определенных условиях сделать поменять планировку квартиры, а, тем более, выполнить переустройство можно.

В первом случае нужно написать заявление и обратиться в БТИ или МФЦ. После рассмотрения, будет вынесено разрешение на ее осуществление. Если это невозможно по строительным и другим стандартам, то будет вынесен мотивированный отказ. В такой ситуации остается только смириться.

Если перепланировка уже сделана самовольно, единственный способ ее узаконить – обратиться в суд.

Какими законами регламентируется переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем?

В законодательной основе лежат нормативно-правовые акты:

  • ЖК РФ в главе 4 содержит перечень действий, которые можно выполнять при том и другом варианте и другие нормы, связанные с регулированием этого процесса;
  • КоАП в статье 7.21 фиксирует вид наказания за несогласованное изменение планировки квартиры;
  • СНиПы, которые устанавливают правила строительства и технических преобразований помещений. Например, СНиП 31-01-2003 г. «Здания жилые многоквартирные»;
  • Нормы СанПин. Например, СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно- эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»;
  • Законы субъектов РФ и городов Федерального значения. Например, Постановление Правительства Москвы №73-ПП от 08.02.2005 г. И т.д.
Кодекс РФ об административных правонарушениях Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —
  2. влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

  3. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —
  4. влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Нужно ли оформлять официально?

Обязательно оба процесса оформить официально.

Тем более сделать это можно даже при определенных сложностях, например, когда квартира еще под залогом в ипотеке.

Это не мешает будущему собственнику проводить все по закону.

Оформление может проводить только собственник (наниматель) или заемщик по ипотеке с согласия банка или представитель, в том числе и специальная организация на основании договора и доверенности.

Нужно ли оформлять перепланировку квартиры? Что значит перепланировка квартиры? Под перепланировкой жилого помещения понимают перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов и другие серьезные преобразования.

Поэтому важно оформить вовремя и правильно такой вид преобразований. Это не только залог безопасности осуществляемых действий, но и освобождение от других проблем.

Кроме того, что заранее нужно согласовать все действия, после их выполнения обязательно получить акт о завершении перепланировки. Важно довести весь процесс до конца, получив новые технические документы на квартиру с внесенными изменениями.

Переустройство

Несмотря на то, что не требуется получение разрешения на выполнение каких-либо действий, меняющих устройство жилплощади, итоги нужно оформить.

Лучше сделать это вовремя, так как даже при отсутствии тотальных изменений в планировке жилья может быть наложен штраф и обязанность сделать это в принудительном порядке.

В итоге, согласовывать перепланировку нужно обязательно: будь то изменения площади комнаты или объединение ее с балконом.

Собственникам нужно помнить, что отсутствие оформления создаст массу проблем.

Тем, кто планирует приобрести жилье, тоже нужно быть внимательным – покупка жилплощади с неузаконенными изменениями планировки может принести неприятности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

pravo.guru

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя делать самостоятельно

Многие жители квартир со стандартной планировкой недовольны теми базовыми данными, которые им предоставлены. И это вполне понятно, ведь жилплощадь часто бывает разделена таким образом, что проживание для семьи становится некомфортным. Если вашей целью является перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя – один из самых распространенных вопросов на данном этапе. Рассмотрим все запреты, а также рекомендации специалистов в этой сфере.

Перепланировка поможет повысить комфорт проживания в квартире

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя осуществлять

Практически все изменения, которые жильцы многоквартирных домов могут себе позволить, контролируется на законодательном уровне. Поэтому основа любой деятельности – Жилищный Кодекс, в котором предусмотрен специальный раздел, направленный на регулирование этого вопроса.

Работы по перепланировке квартир регулируются Жилищным Кодексом РФ

Запреты на перепланировку

Рассмотрим подробно, что категорически запрещено делать в рамках проведения перепланировки квартиры.

Запрещено проводить любые строительные работы, направленные на разрушение или ухудшение технических характеристик несущих стен (частичное разрушение, утончение, создание дополнительных нагрузок). Для того чтобы перепланировка была проведена безопасно для всех проживающих в доме, обратитесь к техническому паспорту квартиры. Все несущие стены обозначены на плане.

Запрет установлен не только на снос этих стен, но и создание на них дополнительных нагрузок. Установка любых тяжелых перегородок требует получения соответственного разрешения. В случае перепланировки квартиры без согласования, Жилищный Кодекс предусматривает ответственность в виде штрафа. За перепланировку квартиры без разрешения придется заплатить около 4 тыс. рублей.

Важно! Если вы столкнулись с фактом незаконной перепланировки квартиры – куда жаловаться вам подскажут сотрудники жилищной службы.

Жилищным Кодексом запрещен демонтаж капитальных несущих стен

Как понять, какая из стен несущая? Во-первых, все наружные стены обязательно несущие. Во-вторых, таковыми являются стены, которые отделяют одну квартиру от другой и от подъезда. Чтобы получить точную информацию, достаточно посмотреть план квартиры. Все несущие стены намного толще стеновых перегородок, и отмечаются при помощи специальной штриховки или жирной линией.

Запрещено использовать общедомовые коммуникации для перепланировки собственной квартиры. В этом случае чаще всего имеют в виду использование горячей воды и системы отопления. Например, для установки в квартире теплых полов необходимо обеспечить помещение дополнительным прибором подогрева воды. Иначе вы рискуете создать высокую нагрузку на общественную коммуникацию, и либо лишить часть жильцов этого удобства, либо существенно понизить им температуру воды в кране. По этой же причине запрещено устанавливать дополнительные батареи на балконах и лоджиях.

Запрещено нарушение работы вентиляционной системы, водяных стояков или газовых труб. Любые работы, связанные с затрагиванием этих систем, необходимо согласовывать с соответствующими организациями и проводить их только после получения разрешения.

Разрешен частичный демонтаж стен кухни, если в помещении используется электрическая, а не газовая плита

Естественно, стает вопрос о совмещении кухни и гостиной, ведь это один из наиболее распространенных вариантов перепланировки в малогабаритных квартирах. Здесь существует два варианта решения проблемы:

  • замена газовой плиты электрической (в этом случае разрешается даже полное объединение комнат в одно помещение);
  • монтаж дополнительного дверного или оконного проема на кухню (полное совмещение комнат путем сноса стены или создания открытой арки не разрешено).

Запрещено увеличивать площадь нежилых помещений путем уменьшения жилых. Это означает, что отвести часть комнаты на расширение кладовой или коридора нельзя. Кроме того, Жилищный Кодекс не предусматривает перепланировку квартиры в панельном доме таким образом, чтобы жилые комнаты остались без источника света или тепла.

Обратите внимание! При перепланировке не забывайте о том, что площадь жилой комнаты, которая получится в итоге, не должна быть менее 8 м².

Площадь жилой комнаты после перепланировки должна составлять не менее 8 квадратных метров

Запрещено кардинальное изменение местоположения санузла. Устанавливать ванну, раковину или душевую кабину непосредственно над жилыми комнатами соседей снизу нельзя. Для расширения санузла можно использовать только нежилые смежные помещения, например, кладовую, коридор и пр.

Изменения, которые разрешены в рамках перепланировки

Чтобы понять, как сделать самостоятельно перепланировку квартиры, узаконить все изменения и больше никогда не возвращаться к этому вопросу, рассмотрим, что же все-таки разрешено жильцам многоквартирных домов и сколько стоит узаконить перепланировку в квартире.

Тот факт, что Жилищный Кодекс предусматривает и разрешает те или иные изменения, вовсе не означает, что их проведение может осуществляться в свободном порядке и быть ничем не подкреплено документально. То, что некоторые изменения разрешены, не освобождает от необходимости узаконивания перепланировки квартиры. Итак, что же можно улучшить на своей жилплощади?

Все осуществленные изменения обязательно вносятся в технический паспорт квартиры

Разрешено сносить стены, которые не являются несущими. Их можно демонтировать полностью или частично, переносить, видоизменять. Кроме того, можно возводить новые стены, призванные разделить существующее пространство. Однако здесь нужно не забывать о допустимых пределах нагрузки на перекрытие здания. Самостоятельно произвести расчеты очень сложно, поэтому будет лучше обратиться к специалисту, который владеет всей необходимой для этого информацией. Кроме того, он подскажет, как согласовать перепланировку квартиры.

Полезный совет! Если в процессе согласованной перепланировки квартиры вы решили установить дополнительную стену или переместить уже существующую, обратите внимание на гипсокартон. Это легкий, очень удобный в монтаже и отделке материал.

Можно увеличить размер жилого помещения за счет демонтажа стены между существующей комнатой и лоджией. Здесь также необходима консультация специалиста, который сможет подсказать наиболее подходящий вариант перепланировки. Поскольку установить дополнительную батарею на балкон нельзя, нужно продумать, как сделать так, чтобы лоджия не стала дополнительным источником холода.

Жилищный Кодекс разрешает строительство дополнительных стеновых перегородок

Основной упор в совмещении балкона и комнаты нужно делать на утепление внешней стены. Если все материалы будут правильно подобранными и качественными, то небольшого электрического прибора обогрева будет вполне достаточно, чтобы поддерживать необходимую температуру в помещении.

Допускается расширение санузла за счет смежных нежилых помещений, таких как коридор и кладовка. Стену между ними можно снести и увеличить, таким образом, размер ванной комнаты. При получении соответствующего разрешения можно произвести и монтаж джакузи в квартире. Хотя такая ванна имеет достаточно большой вес, при должном обустройстве перекрытия ее установка не будет создавать существенную нагрузку зданию.

При участии соответствующих служб допускаются изменения в работе систем газо- и водоснабжения. Специальная лицензия позволяет рабочим произвести расчеты и работы с этими коммуникациями.

Можно увеличивать площадь комнаты, используя нежилое пространство. Здесь допустимы практически любые варианты за исключением тех, когда речь идет о совмещении комнаты с кухней, в которой имеется газовая плита.

Пример перепланировки с целью увеличения площади санузла

Разрешено разделять существующие комнаты дополнительными перегородками. В качестве примера можно посмотреть планы перепланировки двухкомнатной квартиры в трехкомнатную.

Цена согласования перепланировки квартиры совсем невелика, и сделать все согласно требованиям закона вполне возможно. О том, как получить разрешение на перепланировку квартиры вы можете узнать в жилищной службе своего района.

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Для того чтобы своими силами получить разрешение на перепланировку жилья, необходимо пройти несколько обязательных этапов:

  • получить разрешения в жилищной инспекции на проведение работ;
  • составить новый план квартиры;
  • провести все ремонтные работы, связанные с перепланировкой;
  • пригласить и принять комиссию, состоящую из работников жилищной инспекции для проверки и регистрации произведенных изменений.

Проводить ремонтные работы можно только после получения соответствующего разрешения в БТИ

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Если вы не хотите нести ответственность – незаконная перепланировка квартиры не для вас. Однако предположим, что изменения были произведены ранее, без вашего участия. Как оформить перепланировку квартиры самостоятельно? Рассмотрим порядок действий в этом случае.

Согласно законодательству РФ, а именно 4 части 29 статьи Жилищного Кодекса, уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

  • документы, подтверждающие ваше право собственности;
  • технический паспорт на квартиру (как новый, так и старый вариант);
  • справку из санэпидемстанции;
  • заключение о состоянии опорных конструкций (его можно получить в проектировочной организации, имеющей лицензию);
  • заявление;
  • заключение Госпожарнадзора о соответствии перепланировки всем противопожарным нормам.

Уже проведенную перепланировку можно узаконить только через суд

Чтобы подробнее узнать о порядке согласования перепланировки квартиры необходимо обратиться в Бюро Технической Инвентаризации. Специалисты подскажут, что нужно, чтобы правильно узаконить перепланировку квартиры, стоимость процедуры и какие документы необходимо подготовить. Вам понадобится предоставить свидетельство о собственности и технический паспорт на квартиру, на основании которых будет составлено заявление на получение нового техпаспорта.

Незарегистрированная перепланировка квартиры может повлечь за собой множество разнообразных последствий. В том числе это касается и перехода жилья от одного владельца к другому. И речь идет не только о сделке купли-продажи, но и об обмене, принятии в дар и наследовании. То есть в случае необходимости совершения любой операции с недвижимостью, реальная планировка квартиры должна совпадать с той, которая указана в документах. В противном случае предстоит длительное разбирательство и переоформление.

Еще один случай, препятствующий полноценному использованию своих прав как собственника квартиры – изменение границ жилплощади. Это может быть сделано путем частичного присоединения лестничной клетки. Согласно законодательству, любое изменение установленных границ влечет за собой признание существующих документов недействительными. Так что вполне вероятно, что вам придется доказывать свое право собственности в суде, если расширение жилплощади проводилось без разрешения соответствующих организаций.

Вывоз строительного мусора регулируется законодательными нормами, за невыполнение которых предусмотрен штраф в размере от 3000 рублей

Как видно, изначально пойти законным путем намного проще, чем после оформлять уже произведенную перепланировку. Цена проекта квартиры для согласования также будет ниже, если делать все своевременно и последовательно.

Сколько стоит перепланировка квартиры

Прежде чем начинать изменения своей жилплощади необходимо выяснить, сколько стоит перепланировка в квартире. БТИ предоставляют целый ряд платных услуг, обойтись без которых никак не удастся. Стоимость оформления документов перепланировки квартиры вполне приемлемая – около 5 тыс. рублей. Полная стоимость проекта перепланировки квартиры может составить от 20 до 100 тыс. рублей.

Ниже приведен список расходов для самостоятельного согласования перепланировки квартиры:

  • оплата нового технического паспорта (стоимость согласования перепланировки квартиры во многом зависит от региона вашего проживания и площади квартиры);
  • пошлина государству за получение нового кадастрового паспорта;
  • расходы, связанные с проведение судебных процессов (если оформляется уже осуществленная перепланировка): пошлина суду и при необходимости – оплата услуг юриста;
  • составление и утверждение нового проекта квартиры, который выдает лицензированная организация.

Стоимость перепланировки квартиры может составлять от 5 до 100 тыс. рублей

Важно! Не стоит затягивать и лучше сразу заказать проект перепланировки квартиры. В лучшем случае вы просто не сможете ее продать при необходимости, а в худшем вам грозит оплата очень большого штрафа.

Варианты перепланировки квартир различной площади

Среди самых радикальных решений расширения жилплощади стоит выделить создание квартиры студии. Для этого все стены, которые не являются несущими (за исключением стен санузла), сносят и заменяют легкими полупрозрачными перегородками. Такой вариант отлично подходит, если в квартире проживает один человек или молодая пара.

Рассмотрим различные варианты перепланировки трех-, двух- и однокомнатной квартиры.

Статья по теме:

Гостиная, совмещенная с кухней: фото лучших интерьеров. Где уместно такое объединение. Преимущества и недостатки. Типы планировки, способы функционального зонирования пространства. Выбор стиля.

Перепланировка трехкомнатной квартиры в хрущевке

Перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме займет у вас немало сил и времени. Поэтому перед тем как начинать монтаж, разработайте максимально детальный план и согласуйте его с соответствующими службами. Это поможет вам избежать лишних хлопот и сэкономить на стоимости перепланировки квартиры.

Трехкомнатная квартира до и после перепланировки

Но что, казалось бы, можно улучшать в квартире, где есть целых 3 комнаты? Часто бывает, что проживая вдвоем или втроем, семья не нуждается в таком количестве комнат, а вот размеры кухни оставляют желать лучшего. В таком случае производят (как видно на многочисленных фото) перепланировку 3-х комнатной квартиры хрущевки, совмещая смежную жилую комнату с кухней. Примеры удачных решений для квартир этого типа вы можете увидеть на фото перепланировки 3-комнатной квартиры 64 кв. м или другой площади.

В процессе перепланировки квартиры, объединение кухни и комнаты в одну зону происходит практически безболезненно. Все, что вам для этого необходимо – сделать согласование перепланировки квартиры самостоятельно.

Особое внимание стоит уделить перепланировке 3-х комнатной квартиры серии П-44Т. В квартире такого типа есть лоджия, которая может отлично способствовать расширению пространства.

Совмещение в хрущевке кухни и гостиной позволило получить просторную обеденную зону

Варианты перепланировки двухкомнатной квартиры

Наиболее часто встречающиеся в интернете – фото перепланировки 2-х комнатной квартиры хрущевки, демонстрирующие полное или частичное объединение всего пространства. Однако для семей с детьми этот вариант практически не рассматривается, поскольку перепланировка двухкомнатной квартиры в хрущевке призвана повысить уровень комфорта, а не наоборот.

В квартире, где 2 комнаты смежные, вариантов перепланировки (фото хрущевок хорошо демонстрирует такой тип квартир), не так уж и много. Здесь нужно подумать о том, есть ли вариант безболезненно разделить комнаты с помощью, например, небольшого холла или гардеробной, или же придется кардинально все менять. В любом случае вам придется пожертвовать в процессе обустройства частью площади одной из комнат. Но, в данном случае, оно того стоит.

Одним из удачных вариантов перепланировки 2-х комнатной квартиры является разделение большой комнаты на две маленьких. Это отличное решение для семьи с двумя разнополыми детьми, у каждого из которых появится возможность иметь свою отдельную комнату. Вторая комната в этом случае отводится под спальню родителей. Кухне предстоит выполнять роль и гостиной, поэтому ее целесообразно объединить с лоджией или балконом.

Пример перепланировки двухкомнатной квартиры 60 кв.м в трехкомнатную

Перед тем как принять окончательное решение, просмотрите как можно больше фото перепланировки 2 х комнатной квартиры хрущевки, представленные в интернете.

Перепланировка однокомнатной квартиры в хрущевке

Как ни удивительно, но возможно сделать и перепланировку однокомнатной квартиры. Фото удачных решений доказывают целесообразность таких вложений. Вариантов перепланировки однокомнатной квартиры достаточно много, и все они направлены на визуальное и фактическое расширение пространства.

В зависимости от цели, которой вы добиваетесь, действовать можно в двух направлениях:

  • перепланировка студии в однокомнатную квартиру;
  • перепланировка однокомнатной квартиры в двухкомнатную.

Удачная перепланировки однокомнатной квартиры площадью 50 кв.м

Также бывает наоборот, когда хозяева хотят сделать из однокомнатной квартиры студию. В этом случае действовать нужно по стандартной схеме объединения кухни и комнаты. Образец проекта перепланировки квартиры такого типа несложно найти в интернете. Цена проекта перепланировки квартиры этим способом является самой низкой.

Если планировка вашей квартиры не совсем соответствует вашим пожеланиям, то это можно изменить. Достаточно собрать все необходимые документы и провести перепланировку. Конечно, это займет немало сил и времени, однако вы сможете расширить ту часть квартиры, которая наиболее востребована именно в вашей семье. А это, безусловно, положительно скажется на вашем комфорте проживания в ней.

remoo.ru


Смотрите также


2012-2020 © Содержание, карта сайта.